【深度】「全球大型滨水区更新标杆」——德国汉堡港口新城
01
传承汉萨精神
从自由港到仓库城的历史演变
MEASURE THE WORLD
汉堡，一直是欧洲商业精神的最佳代表。
他天赋不凡，拥有联通北海、
波罗的海和欧洲大陆的绝佳区位。
1189年5月7日，「红胡子」腓特烈一世
亲自赋予他「帝国自由市」称号
和北海贸易免税权。
▼ 汉堡城市俯瞰
闻讯而来的商人们
随即在易北河与阿尔斯特河交汇处
建立了世界上最早的自由港，
这正是如今汉堡港口新城的所在地。
▼ 最早的港口设施在易北河与阿尔斯特河的交汇处
▼ 汉堡港口新城俯瞰
自此，汉堡一跃成为
北海和波罗的海之间的贸易枢纽。
他地位超然，
是汉萨同盟的发源地与核心城市之一。
1241年，为了应对海盗袭击和外族侵略，
汉堡与吕贝克签订贸易互助条约，
形成了汉萨同盟的雏形。
▼ 汉萨同盟时期的汉堡，是欧洲贸易的北部枢纽，多条主要贸易线路在此交汇
他们就像《权利的游戏》中的布拉佛斯和瓦兰提斯，
指引其他贸易城邦共同开启了
欧洲「商人秩序」时代。
「凡人皆有一死，凡人皆需供奉」（Valar Morghulis. Valar Dohaeris）
——布拉佛斯
而港口新城所在的格拉斯布鲁克岛
正是这种强大秩序的见证者，
有「海上罗宾汉」之称的传奇海盗
——克劳斯·斯托特贝克
就是在这里被处以极刑。
▼ 在格拉斯布鲁克被处刑的克劳斯·斯托特贝克，如今作为雕塑永远立于此处
虽然汉萨同盟在1669年解体，
但崇尚商业文明的汉萨精神
始终指引汉堡的发展步伐。
从16世纪起，
汉堡就成为欧洲北部的物资集散地，
易北河北岸自此成为了带动汉堡发展的引擎。
▼ 乌立克·胡伯纳在1909年绘制了鼎盛时期的汉堡港（来源：Wikipedia）
那时的易北河畔，
有林立的仓库、密集的河道、
繁忙的码头、往来不息的驳船，
还有富可敌国的商人们建立的奢华住区。
到1874年，汉堡港免除了所有关税，
成为了世界上第一个名副其实的自由港。
▼ 1900年的仓库城，是汉堡港的核心（来源：Wikipedia）
1883年，在被迫加入德意志关税联盟之后，
为了保持港口竞争力并实现更高效的物流管理，
汉堡决定在位于如今港口新城北侧的
Brook、Kehrwieder和Wandrahm三个区域
建设当时最先进的仓储综合体——仓库城。
▼ 红砖、运河和拱桥，构成了仓库城的标准画面
虽然名为仓库，
但「仓库城」却不似普通仓库般简陋单调，
反而处处闪耀着汉萨精神的商业光芒。
立面是引人瞩目的清一色红砖墙，
放在今天绝对是最网红的打卡点。
建筑风格采用当时教堂常用的哥特复兴式，
充满仪式感，对西方人有一种天然的吸引力。
▼ 用仓库城的保护建筑Kaispeicher B改造的国际海事博物馆是汉堡最受欢迎的景点之一
仓库城在建设中采用了水压发电机、
防冻墙等当时最先进的技术，
一切设计都围绕物流和商贸的需要。
▼ 如今，仓库城依然在用以前的运货口和吊索运送东方地毯
在功能上也不再是单一的临港仓储，
而是集物流、办公、休闲、
居住于一体的综合体。
以上所有这些细节都体现了
彼时刚刚统一的德意志民族的高昂心气。
▼ 著名的智利大厦就是当时仓库城周边最高档的写字楼
伴随着仓库城的建设，汉堡迅速崛起，
在20世纪初成为仅次于伦敦和纽约的
世界第三大港。
不仅咖啡、橡胶等
当时最重要的商品在这里交易集散，
就连当时追寻美国梦的欧洲移民们，
也把这里当做了旅途的起点。
从1840年到1914年，
有400万失意的欧洲人从汉堡去往新大陆追梦。
▼ 1874年的汉堡港，人们争先恐后地登上刚发明的蒸汽船，从旧世界前往新大陆（来源：picryl）
从自由港到仓库城，
在汉萨同盟建立700年之后，
汉堡终于依托贸易和航运
走向了城市发展的巅峰，
成为了「欧洲走向世界的窗口」。
02
拾取前人遗珠
易北河珍珠项链计划的得失
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然而，汉堡港的繁荣并没有持续太久，
第三帝国的野心将他推向毁灭的深渊。
作为德军最重要的物资转运基地，
汉堡港承受了盟军最猛烈的轰炸，
70%的仓库和90%的港口设施被毁。
而战后，横亘东西方的铁幕降下，
汉堡的区位优势随之消失，
城市发展陷入瓶颈。
▼ 汉堡联通东西方的区位优势因柏林墙而消失（来源：berlin）
但对港口新城所在的易北河北岸而言，
比战争破坏影响更深远的是一项技术革新。
1956年，海运集装箱轮「理想X号」完成首航，
彻底颠覆了传统港口行业，
原本易北河北岸的港口设施瞬间失去了价值。
仓库城也不例外，
又窄又浅的运河无法停靠大型班轮，
宏伟的红砖仓库也无法堆放集装箱。
▼ 某种意义上，「集装箱之父」麦克莱恩改写了港口新城的命运（来源：wikimedia）
为了抓住集装箱航运的变革机遇，
1968年，汉堡在易北河南岸的Burchardkai
建起了第一个集装箱码头，
并接待了第一艘集装箱班轮
「美国轻骑兵号」。
从那个瞬间开始，
仓库城就成了一座壮观的玩具城堡。
▼ 1968年集装箱码头建成后，汉堡港的核心正式迁移到了易北河南岸
虽然港口功能逐渐凋零，
但仓库城所在的易北河北岸靠近城市中心，
对于汉堡这样一座用地极其紧张的城市而言，
如此重要的地块被闲置是不能容忍的。
因此，从20世纪80年代起，
易北河北岸的城市更新
成了摆在历任汉堡市长面前的难题。
▼ 汉堡最重要的建筑论坛国际建筑展（IBA），其汉堡分公司的标志象征「跨越易北河」（来源：wikimedia）
1987年，
汉堡举行了大规模的建筑论坛（Bauforum）
随即发布了《易北河北岸开发导则》，
以「让汉堡回到易北河」为主题，
提出了「珍珠项链」计划，
推动易北河北岸的城市更新。
▼ 「珍珠项链」计划
既然易北河北岸是一条珍珠项链，
那精心打磨的一个个城市更新项目
就是其上的一颗颗璀璨珍珠。
她们每一个都独立开发，卓尔不群。
由最可靠的投资人牵头，
购入升值潜力最高的地块，
征集最新潮的创意，
力争打造最亮眼的项目。
▼ 易北河北岸更新后的地标建筑之一水晶塔
从最西侧由冷库改建的奥古斯丁养老院（1993），
穿过5位投资人合资开发的5栋
U型独栋办公楼（2000），
到获奖无数的港区办公大楼（2005），
再到木材码头上的地标建筑水晶大厦（2011），
最后止于欧洲最大杂志社所在的
古纳亚尔媒体城（1990）。
▼ 港区办公大楼的造型就像一艘将要远行的船，象征汉堡港拥抱明天的决心
从1987年至今，
「珍珠项链」计划让易北河北岸焕然一新。
但从长远看，
这种「小地块独立开发」的模式有利有弊：
其优点在于更新面积较小，
投资风险和开发阻力都可控，
而且完全市场导向，
对政府和投资方而言操作性极强。
▼ 「珍珠项链」计划下焕然一新的易北河北岸
但缺点同样明显，就是整体规划缺位，
导致项目之间缺乏功能协同和空间串联。
同时，没有重视滨水公共空间的设计
大众没法共享滨水区改造的成果。
众多亮点项目就像散落一地的珍珠，
难以形成滨水区的整体吸引力。
▼ 「珍珠项链」计划的项目位置分散，且缺乏功能协同和景观串联，导致出现「有名气，无人气」的局面
而这些成功或失败的经验，
都为港口新城的规划建设提供了可借鉴的样本。
因此，可以说「珍珠项链」计划
是港口新城建设前的一次大规模彩排。
03
启动「绝密项目」
港口新城的前期筹划
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1989年，
柏林墙倒塌拉开了港口新城开发的帷幕。
随着分隔东西方世界的屏障消失，
汉堡不仅恢复了欧洲物资集散枢纽的地位，
还成为了东西方世界最便捷的交流窗口。
当时的汉堡，迎来了一次历史性的机遇。
▼ 柏林墙倒塌的历史照片（来源：flickr）
为了抓住机遇实现跨越式发展，
汉堡创造了一套
「产业-空间-机制」的总体发展方略。
先遴选出八大代表未来的新兴产业方向，
并由政府牵头分别搭建产业平台——集群之桥，
形成紧密协作的产业生态。
再引导企业在城市的优先发展区域布局，
从而形成产业和城市共荣的良性飞轮。
▼ 汉堡目前共有八个产业集群和他们各自的产业之桥（来源：hamburg）
而港口新城在其中的地位至关重要，
他不仅是聚集媒体和创意产业的优先发展区域，
而且是汉堡中心城区的拓展，
因此是名副其实的城市一号工程。
1991年，在功勋市长亨宁·福舍劳的主持下，
港口新城作为「绝密项目」启动！
▼ 亨宁·福舍劳是港口新城这个绝密项目的发起者（来源：wikimedia）
之所以保密，不是为了给谁惊喜，
而是为了项目顺利运作而采取的必要举措。
由于港口新城的土地大多由私人企业租赁，
不仅产权分散，
不少租户还拥有自动续租等特权。
如果过早「暴露」开发意图，
一定会招致他们的强烈抵制和恶意抬价，
土地收储的难度和成本都会直线上升。
因此，从1991—1996年，
福劳舍市长组建了一个秘密工作组，
主要推动了两项工作：
▼ 1990年代初还未更新的港口新城区域（来源：hafencity）
第一，
委托国有企业汉堡港口及物流仓储有限公司HHLA
进行土地和物业的集中收储，
并于1995年成立汉堡港口新城有限公司，
专门负责港口新城的建设运营。
这意味着，
不同于各自为战的「珍珠项链」计划，
港口新城将是一个整体性的城市更新项目。
▼ 和福舍劳市长一样，HHLA前总裁彼得·迪特里希也是港口新城的功勋人物（来源：hafen-hamburg）
第二，
委托著名建筑师福尔克温·玛格
拟定港口新城开发的初步方案。
玛格教授对这个命题并不陌生，
早在1973年，
他就评估了汉堡滨水区的土地潜力，
此后也一直在为易北河北岸的振兴做贡献，
参与了大量理论研讨、
方案评估和建筑设计工作。
▼ 福尔克温·玛格对易北河沿岸可谓了如指掌
在他1996年提交的初步研究成果中，
很多关键结论都被沿用至今，
比如港口新城的基本空间结构，
以及将功能混合作为首要开发原则，等等。
由于他对汉堡城市建设的突出贡献，
2020年，汉堡市授予他
「荣誉市民—终身成就奖」。
1997年5月7日，第808届港口节，
一切都已准备就绪。
在这个汉堡最盛大的庆典上，
福劳舍市长正式宣布了港口新城开发计划。
▼ 港口节是汉堡最盛大的节日，图为2016年的节日盛况
他特别强调，港口新城的开发，
不会再像「珍珠项链」计划那样「零敲碎打」，
也不会重蹈伦敦滨水区功能过于单一的覆辙。
而是将构建居住、工作、文化、
休闲等多元城市功能，
再造一个汉堡新中心！
▼ 从自由港，到仓库城，再到港口新城，这里始终立于汉堡城市发展的潮头浪尖
在宏伟愿景的感召下，
方案获得了民众的热烈拥护。
自此，秘密酝酿多年的汉堡港口新城，
终于进入了实质性的开发阶段。
04
打造全新汉堡
港口新城的开发运营创新
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就像当年的仓库城一样，
港口新城也承载了汉堡对未来的畅想。
在其总体规划里明确提出，
「港口新城将成为全球大型滨水区开发的标杆。
因此，这份规划不只是一份内部工作文件，
更是一套国际通用的标准。」
▼ 港口新城的总体沙盘
为了打造全球标杆，
港口新城的建设者们
以德国人的严谨思辨谋划每一条开发策略，
在空间布局、开发模式、
功能配比等层面都考虑周全。
将【多元、开放、创造】的新汉萨精神
体现得淋漓尽致。
为全球的滨水区更新提供了一份权威操作指南。
▼ 汉堡市将迎来一个新的城市中心
①. 【多元】投资主体
用化整为零的开发模式分散风险
在开发模式上，
港口新城延续了「珍珠项链」计划中
项目独立开发的模式。
港口新城集团虽然是项目的整体管理者，
但只负责道路、桥梁等基础设施建设，
以及公园、步道等公共空间的开发。
▼ 化整为零，百花齐放的模式，让港口新城遍布「网红项目」
而对于可建设地块的项目开发，
则采取「小市场切割战略」。
即根据功能和市场需求，
将土地尽可能细分。
这样投资门槛就降低了，
中小开发商甚至个人投资者都能参与开发。
▼ 2006年的港口新城总规将1.57平方公里划分成18个板块（来源：hafencity）
为了吸引更多元的投资主体，
港口新城在项目运作中独创了
——土地独家选择期。
即政府可向「心仪」的投资方
提供一个排他性的时间段，
在此期间，投资者不需要筹资购买土地，
只需全力优化方案，
再向政府争取更有利的购地条款。
相当于降低了投资者的风险。
而政府则通过方案竞标、
审批建筑许可等环节，
确保项目符合现有规划，
并严格把控项目质量。
▼ 政府通过多种开发策略，增加汉堡港口新城的投资吸引力，从而将城市更新中的长周期和大投资造成的不确定性降到最低
之所以采取化整为零，
引入多元投资的开发模式，
目的就是分散风险。
港口新城的开发周期长达25—30年，
如果将土地交给少数几个大投资者，
一旦他们临时退出，
就会拖累整个项目的开发进度。
▼ 无法按时完工的远洋板块在地图上十分显眼
事实也证明，
鸡蛋确实不能放在同一个篮子里。
2005年，
在港口新城的商业中心远洋板块的开发中，
汉堡参议院将开发权整体转让给了
由荷兰银行和德国开发商组成的联合体。
但由于2008年金融危机，银行无力投资，
导致这一核心片区迟迟无法动工。
▼ 目前，远洋板块由欧洲最大的商业运营集团URW开发（来源：wikimedia）
后来，尽管港口新城集团及时补救，
找到了欧洲最大的购物中心运营商URW接盘，
预计2023年可以完成开发，
但这已经比原定的周期整整延后了12年，
而且URW设计的物业形态是封闭式购物中心，
与最初构想的开放式商业街区明显背离。
▼ 港口新城地图中标注出的建成或正在建设的项目
从实际效果看，
化整为零的开发模式受到投资者的广泛欢迎。
目前，在港口新城1.57平方公里的范围内，
开发项目的总数多达141个，
其中在建项目就有61个。
社会投资总额高达100亿欧元，
是政府投资总额的3倍。
②. 【创造】生活氛围
成为汉堡最受欢迎的家庭友好住区
引来了投资人和数量众多的项目，
港口新城接下来要解决如何构建城市功能的问题。
除了前面提到的产业集群承载地之外，
港口新城的最重要目标，
是满足汉堡城市人口增长所带来的住宅需求。
▼ 汉堡港口新城的住宅缓解城市部分住房压力
要知道，
住房短缺是汉堡面临的最严重社会问题之一。
2015年3月，汉堡有8000户家庭无房可住，
民众被迫发起了大规模街头游行，
而到2021年，
无家可归的家庭数量已经超过13000个，
形势越发严峻。
面对如此窘境，
作为汉堡头号工程的港口新城，
自然要承担起缓解城市住房短缺的重任。
▼ 新城多样化的住宅满足不同家庭的需求
从港口新城的功能配比中可以看出，
在目前规划的253万平方米建筑面积中，
包含居住、文教、商业在内的
城市生活功能占比高达61%。
由此可见，
家庭生活是港口新城的主导功能！
▼ 港口新城的功能配比情况
在城市生活功能中，最重要的当属住宅。
港口新城建立了适合各阶层家庭的
梯次住宅供给体系。
既有给底层民众的政策补贴住宅，
也有性价比极高的合作社租赁房和限价公寓，
还有售价冠绝汉堡的顶级住宅马可波罗塔。
▼ 马可波罗塔目前的最高售价为每平米1.5万欧元
除了价格上满足不同收入家庭的需求外，
港口新城的住宅还针对创意人才进行了定制，
比如2016年竣工的音乐公寓，
就采用了最高等级的隔音措施，
并配套了设备齐全的声乐工作室，
专门吸引音乐领域的创意人才。
▼ 音乐公寓
预计在港口新城整体完工之后，
将提供7500套住宅，能容纳1.5万居民，
使得汉堡内城区的住宅供应量增加一倍。
就像港口新城发言人苏珊娜·布勒所言
——「港口新城建设
是改变汉堡住宅市场窘境的最佳契机！」
除了住宅之外，要吸引家庭客群，
港口新城还要打造家庭必备的各种城市功能。
为了达成这个目标，
港口新城在不同的开发尺度上，
贯彻功能混合原则，逐渐完善家庭生活氛围。
首先，在板块尺度上采取「主题大分工」
以5个已建成板块为例，他们都「身怀绝技」，
满足了家庭生活的某种特定需求：
▼ 港口新城的十大片区各具特色
【沙门/达尔曼码头板块】
属于仓库城范围，历史文脉深厚，
西侧坐落着文化地标易北音乐厅，
沿运河岸边还排布着一系列大师建筑，
已经成为汉堡人最爱的都市文博区。
▼ 2017年建成的易北音乐厅已成为汉堡的文化地标
【沙门/格拉斯布鲁克公园板块】
将家庭友好社区的理念贯彻到极致，
凯瑟琳小学和KITA幼儿园的孩子们
共同参与设计的格拉斯布鲁克公园，
已经成为港口新城中最受欢迎的家庭休闲空间。
▼ 由孩子们设计的公园自然最受孩子们欢迎
【布鲁克门码头/埃里库斯板块】
是港口新城最纯粹的办公区。
已经吸引了明镜周刊和挪威船级社
这样的大型企业；
让家庭客群不仅能安居，还能乐业！
▼ 新闻杂志社明镜周刊等企业的总部
【沙滩码头板块】
是港口新城的高档物业聚集区，
耸立着汉堡最昂贵的住宅马可波罗塔
和最高端的办公楼联合利华大楼，
足以吸引精英家庭在此落户。
▼ 马可波罗塔顶是易北河最好的观景点
【易北河板块】
是汉堡媒体产业集群和创意产业集群的聚集地，
无论是办公楼、公寓还是街区景观设计，
都在诱惑创意阶层在此落脚。
▼ 易北河板块是汉堡创意产业的发动机
其次，在项目尺度上突出「内部小混合」
在港口新城，
项目功能混合不是一种设计理念，
而是一种硬性规定。
新城2/3以上的项目必须包含居住、
商业和公共服务三种用途。
▼ 沙门码头的大师建筑集群，每一栋都是功能复合的物业
这样做的目的很明确，
就是让整个新城尽快形成
应有尽有的城市功能体系，
为汉堡再造一个宜居城市核心。
因此，
在现有的几乎每一栋已建成的建筑里，
都可以看到这种极致的功能混合。
▼ 在港口新城，上店下宅是最基本的功能配置
目前，港口新城共有近5000位居民，
其中带孩子的家庭客群占比达22.6%，
高于汉堡市18%的平均水平，
也远远超过了一些传统居住区。
可见，初生的港口新城依靠功能混合策略，
已经初步形成了不亚于中心城区的
家庭生活氛围。
③. 【开放】滨水界面
让人们在水边邂逅，让城市与水共生
如果只有炫酷的建筑和丰富的城市功能，
那港口新城就只是「珍珠项链」计划的简单重复。
要打造与中心城区同样的生活氛围，
港口新城还必须用公共空间把城市连接起来，
让人们邂逅彼此，形成凝聚力和认同感。
▼ 公共空间是形成社区凝聚力，激发城市活力的关键
在港口新城的公共空间设计中，水是第一要素。
这可不是因为水岸多么漂亮，
而是因为这里随时可能被水淹！
港口新城的海拔在4.4米到7.2米之间，
大部分区域都低于汛期最高水位6.45米，
因此，公共空间设计必须优先考虑防汛要求。
▼ 高于地面3米的人行步道是汛期的安全通道
为了在汛期维持城市正常功能，
港口新城用人工台地（Warften）的形式，
将离岸20米的地块抬升至7.5米。
新建建筑和防汛车道都建在人工台地之上，
确保在汛期，建筑物仍能正常使用，
消防、救灾等应急公共服务也能正常开展。
▼ 从沙门码头看传统码头，就能直观体会3米的高差
这种创新的防洪方式，
给港口新城的景观设计带来了全新挑战。
如何利用地块抬升所带来的3米左右高差，
创造随时可交往的魅力水岸，
是汉堡给全球的景观设计师提出的命题。
而现在，已经有人交出了令人满意的答卷。
▼ 满意的答卷来自女建筑师贝娜蒂塔·塔格利亚布所在的EMBT建筑事务所（来源：flickr）
2002年，巴塞罗那的EMBT事务所
拿下了港口新城西部15万平米公共空间的
景观设计任务，原因就在于，
他们善于处理高差。
「我们喜欢利用标高的落差，来塑造高低起伏的景观。标高的落差使得景观更加复杂和有趣，对我来说，这不是一种困难，而是一种惠赐。」
——EMBT创始人贝娜蒂塔·塔格利亚布
▼ 错落有致的滨水景观空间设计将人们引向水边
针对0m、4.5m和7.5m三个高度层次，
EMBT分别采取了不同的景观设计理念
——首先，在0m水面层，
EMBT设计了一个长廊形式的漂浮平台
——传统码头。
配备了小型游艇的停泊设施，
并通过栈桥与周边社区连接。
根据设计师的说法，只要身处其上，
这个平台「会随着水面的涨落而起伏，
使人们更能体会与水共生的感受」。
▼ 传统码头的栈桥，可以直通周边住区
其次，在4.5m这个城市和水面的中间层，
EMBT集中采用了「层叠」手法，
打造了几个重量级的城市滨水空间，
包括麦哲伦平台、达尔曼台阶和马可波罗平台。
▼ 「多功能」的阶梯空间
在这些公共空间里，
设计师通过长椅、阶梯、树池、
缓坡等景观要素的反复「层叠」
舒缓地化解了3米的高差，
吸引人们一步一步走向水边，
感受水岸的魅力。
▼ 使用层叠手法的滨水休闲空间
而在7.5m的城市层，
EMBT的策略是让新城居民
能每时每刻都望见水岸、向往水岸，
在沙门公园，设计师用起伏的缓坡，
打造出了港口新城的「制高点」，
由此向西可以望见麦哲伦平台和传统码头。
▼ 沙门公园通过缓坡微地形，人造了一个城市制高点
而达伽马广场的主体则是一个时尚篮球场，
周边居民在运动之余，
还可以在躺椅上欣赏易北河的美丽景致。
▼ 达伽马广场用运动把人们从家里吸引出来
就这样，通过分层处理，
EMBT成功化解了由于人工台地所产生的高差，
并将之转化为景观设计的优势，
让港口新城与易北河水岸融为一体，
成为人人向往的魅力滨水空间，
实现了城市与水共生。
▼ 与水共生的港口新城
如今的汉堡港口新城，仍然在全速前进，
位于东部的三个组团已经蓄势待发，
对新汉萨精神的传承和创造，依旧未完待续。
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